房企融资难？供应链ABS项目实操重点都在这了“博业·体育登录入口”

近几年来，随着国家金融去杠杆政策的了解实施，以低周转、高杠杆为典型特征的房产地开发公司，极为渴求买更加多的房子，重复使用更好的现金流。因此，为构建上述目标，房产地开发公司必须保证其地产项目供应链的平稳。

而在银根放宽的大环境下，房地产开发公司渐趋紧绷的现金流，造成各个地产项目的供应商也被迫面对着更长的贴现账款周转期，所以本身也有极强的融资市场需求。于是，为了构建地产项目低周转、利润最大化的联合目标，房地产开发公司及其供应商一拍即合，乐意联合参予到房地产供应链ABS项目的发售过程中。此外，由于房地产供应链牵涉到到的供应商数量之多、牵涉到低收入人员数量之甚广，受到金融服务实体经济政策的反对，近来，上海、深圳两地交易所相继审查通过了多只规模极大的储架式房地产供应链ABS项目。

01房地产供应商ABS项目的交易结构一、基本交易结构根据已被交易所审查通过的房地产供应链ABS产品，其融资规模往往较为大，多采行储架发售方式，但其交易结构并不简单，但特点也十分独特。目前，较为流行的房地产供应链ABS项目运作模式基本如下图：第一步，保理商（此时作为完整权益人）与各个供应商签订贴现账款出让协议，折价转让供应商对初始债务人拥有的涉及贴现账款债权，并通报初始债务人。

第二步，保理商（此时作为资产服务机构）按照一定的合格标准，检验出有贴现账款债权并建构一个基础资产池，包出让给专项计划，并通报初始债务人；然后初始债务人向专项计划开具买方确认函，证实缴付义务；而核心债务人也向专项计划开具缴付确认函，证实将与初始债务人联合分担缴付义务。专项计划正式成立后，则依据誓约展开循环出售、争议基础资产买入、不合格基础资产归还。

最后，若房地产供应链ABS项目以求流畅运作，那么基础资产产生的现金流将依序通过保理商收款账户、监管账户、专项计划账户，最后分配至投资人涉及账户。二、交易结构的两个主要特点1）通过保理商归集多个供应商的贴现账款为便于项目运作，交易结构中一般来说不会引进保理商作为单一的完整权益人。

而在整个房地产供应链ABS项目中，保理商的起到举足轻重，也即表面上的融资人和基础资产的裁缝。一方面，保理商作为单一的完整权益人，担任发动房地产供应链ABS、接入专项计划及其各交易主体的重任；另一方面，保理商作为表面上的融资人，不仅必需同核心债务人即房地产开发公司事前协商融资事项，保证核心债务人及其辖下公司或称之为初始债务人（通称作债务人）需要因应遵守缴付义务，而且还不应事前转让各供应商（通称作债权人）对债务人拥有的贴现账款债权，保证供应商不愿因应房地产供应链ABS项目所须要积极开展的涉及工作。

因此，保理商能否有效地充分发挥其桥梁起到，关系着整个房地产供应链ABS项目的胜败。当然，除了引进保理商这一类似主体外，房地产供应链ABS项目的交易结构与一般的企业贴现账款ABS项目并无过于大区别。所以，二者的积极开展皆以各交易场所公布的企业贴现账款资产反对证券上海证券交易所条件证实指南、信息透露指南作为核心提示。2）对供应链的核心企业而言，归属于偏移融资另外，与一般通过发售ABS产品为自己融资不一样，房地产开发公司是为了帮助他人即供应商融资，而以核心债务人的身份参予房地产供应链ABS项目，呈现偏移融资的典型特征。

一般来说，房地产开发公司（总部公司）开具缴付澳门基本法，为其各个辖下地产项目公司向供应商出售商品或拒绝接受工程等服务而分担的缴付义务，获取不能撤消的联合清偿允诺，以使保理商在融资给供应商后需要取得可信的回款确保。02房地产供应商ABS项目的核心交易主体及拒绝在房地产供应链ABS项目中，交易结构中的核心主体主要有三个，即供应商、完整权益人、债务人。

一、供应商及其拒绝如前文所述，供应商，亦初始债权人，是整个供应链条上现实的融资主体。供应商必须符合的必备条件就是，销售或获取了现实、合法的商品或服务，于是以处在等着收款的状态，且其对应的债务人遵守适当缴付义务也不不存在申辩事由和抵销情形。除此以外，供应商将其拥有的贴现账款债权及其附属权益出让给保理商（即完整权益人）并取得融资款之后，实质上需要对供应链ABS项目产生的影响早已基本确认，或者说，只要项目不发生意外，供应商基本上退出了专项计划的视野。

二、完整权益人、债务人及其拒绝当贴现账款债权第一次出让给保理商后，房地产供应链ABS项目先前能否成功运转，关键就各不相同完整权益人、债务人了，一个负责管理偿还、一个负责管理收款与划款，以保证现金流不中断并最后成功抵达投资者手中。因此，从各交易场所公布的企业贴现账款资产反对证券上海证券交易所条件证实指南、信息透露指南来看，完整权益人、债务人应该受到一些具体的规制。一方面，是关联关系的约束。

即基础资产池应该具备一定的分散度，最少还包括10个相互之间不不存在关联关系的债务人且单个债务人入池资产金额占比不多达50%，如果基础资产牵涉到核心企业（核心债务人）供应链应付款等情况的，资产池还包括最少10个相互之间不不存在关联关系的债权人且债务人资信状况良好，则可以免遭债务人关联关系约束。实质上，这是要避免关联交易过多造成基础交易不平稳甚至是债权债务不实现象的再次发生。另一方面，是资信状况的拒绝。即完整权益人最近两年不不存在因相当严重违法明知不道德，被有权部门确认为明知被执行人、明知生产经营单位或者其他明知单位，并被停止或容许展开融资的情形。

最重要债务人（如有）最近两年内不不存在因相当严重违法明知不道德，被有权部门确认为明知被执行人、根本性税收违法案件当事人或牵涉金融相当严重明知人的情形。当然，交易所一般来说还可能会拒绝管理人和律师对完整权益人、核心债务人的资信情况展开更加了解的核查，如环保、安全性、质量以及司法系统项下被继续执行信息等方面，保证完整权益人、核心债务人表面以次是好人。此外，除了明文约束外，更加具备杀伤力的还是交易场所审查部门对交易主体（主要是核心债务人）的隐性拒绝。

目前，市场上流行的房地产供应链ABS项目基本还是依赖核心债务人的主体信用，在交易结构中重新加入借贷性质增信措施的情况很少闻。所以，债务人是全国名列多少的地产商、地产商及其研发的物业主要坐落于几线城市、坐落于什么地段、地产商的股东背景如何？这才是最刚性的审查条件。三、基础资产及拒绝当然，在ABS类型项目中，焦点问题都必不可少基础资产（包括底层资产）。

房地产供应链ABS项目也不值得注意，其基础资产即贴现账款债权及其附属权益，除合乎合格标准一般拒绝外，即权属明晰、现实合法性、可特定化、可出让性、分散化等，还有一些自身的独有拒绝。1）基础资产的特定性质供应链ABS项目的基础资产，主要即贴现账款 ，是指企业因履行合同项下销售商品、获取劳务等经营活动的义务后取得的缴付请求权，但不还包括因持有人票据或其他有价证券而产生的缴付请求权。

也就是说，并不是所有债权类资产都可以作为供应链ABS项目的基础资产，如融资租赁合约债权、消费贷款债权等就无法限于。同时，基础资产对应的是核心企业供应链应付款，其是指上游供应商或服务获取方向核心企业或其辖下公司销售商品或获取服务等经营活动后产生的、以核心企业或其辖下公司为缴付方的应付款。也就是说，债务人不应缴纳的预付款及其他以供应商不应履行合同义务而缴纳的涉及款项则无法划入基础资产的范畴内。

2）基础资产的获得方式为便于操作者或出于融资考量，房地产供应链ABS项目一般来说引进保理商作为完整权益人，以替代诸多的供应商。所以，保理商作为完整权益人必须从供应商转让获得基础资产，然后再行出让给专项计划。

也即，在房地产供应链ABS项目中，完整权益人以转让形式作为获得基础资产的主要方式。必须具体的是，基础资产的出让必需现实的，且出让的对价应该公允；若是存量的基础资产，还应该早已实际缴纳出让对价。

当然，出让对价经常各不相同保理商与供应商或管理人的协商结果，平价或折价方式皆有可能。同时，基础资产在两次出让过程中，对债务人及其他涉及主体的通报程序皆不应获得严格遵守，且出让登记手续应以也应该办理。

3）基础交易合约在房地产供应链ABS项目中，基础资产是基于供应商与债务人最初签定并遵守基础交易合约而产生的。除合法有效地外，这些基础交易合约必须符合一些必备条件，即供应商必需早已遵守了基础交易合约项下的义务且债务人缴付的条件早已符合，同时债务人遵守其缴付义务不不存在申辩事由和抵销情形。也即，供应商早已遵守主要合约义务且正处于等候债务人缴付的状态；若供应商并未遵守基础交易合约义务，但债务人已展开的缴付（如预付款），则不合乎供应链ABS项目基础资产的合格标准拒绝。

在实践中操作者中，如何证实基础交易合约的真实性，这是管理人和律师尽责调查房地产供应链ABS项目基础资产的核心所在。由于对基础交易合约真实性的核查与辨别，是再次发生交易完结之后，所以一般来说必须依赖供应商与债务人之间的交易模式与习惯。

若有适当，还须要实地核查基础交易合约项下的货物、服务或工程项目。比如，若基础交易为货物贸易或服务贸易，则必须根据实际情况核查能证明供应商已遵守基础交易合约义务的交易订单、增值税发票、运输单据、货物收据、货权移往单、工程验收证明、入库单、货物竣工验收合格证明或其他涉及资料。若基础交易为工程服务，则必须根据实际情况核查工程总承包招投标、中标文件，以及能证明供应商（服务提供商）已遵守基础交易合约义务的发票、工程监理台胞证意见、检验文件或其他涉及资料。

总之，经过书面和实地核查后，要力求超过供应商与债务人之间的交易操作者与合约义务遵守需要对应并合乎交易习惯的预期。对于关联交易过多、交易文件不齐全的基础资产，则要慎重小心。

当然，如果一个房地产供应链ABS项目牵涉到众多基础交易合约，则应该论证、设计出有非常科学、缜密、有代表性的取样核查方法，以超过尽责调查的想法。四、基础资产现金流回款及监管在房地产供应链ABS项目中，管理人和律师经常不会重点注目交易主体的资质、基础资产的质量；而交易场所审查部门则更为关心基础资产回款的安全性与平稳，即回款现金流需要流畅产生、独立国家不存在并能及时抵达投资者手中。因此，基础资产现金流回款一般来说也受到特定的约束。

1）回款流程拒绝应以基础资产现金流应该由债务人必要回款至专项计划账户，当然这是最理想的状态。但现实情况是，基础资产现金流一般来说是无法必要回款至专项计划账户的。这时，就必须设置一个专项监管账户，将基础资产现金流经由专项监管账户回款至专项计划账户。

通过该等回款流程，以保证基础资产产生的现金流独立国家、安全性、可掌控。当然，也还不存在一些类似情形，造成基础资产现金流无法必要回款至专项监管账户，就更加别说必要回款到专项计划账户了。比如债务人数量十分多、贴现账款笔数十分多，且保理商早已与债务人构成长久合作关系的情况下，若让债务人转变交易承销习惯，必要缴付至专项监管账户，则不会带给工作量的大幅提高，所以债务人认同是不不愿拒绝接受这样的回款决定。

遇上该类情形时，较为实际的回款模式就是：基础资产现金流回款首先被归集到完整权益人的一般收款账户，然后再行被转付至专项监管账户和/或专项计划账户。同时，为了保证资金的安全性，尽量地延长基础资产现金流回款在完整权益人一般收款账户的停留时间，并尽早转付至专项监管账户和/或专项计划账户。

无论如何，并未转入专项监管账户和/或专项计划账户的资金都不存在被侵吞或资金相混的风险，所以，管理人应该充份透露基础资产现金流回款类似决定的原因和必要性，并说明了涉及风险以及适当风险缓释措施。2）防止回款资金相混在设置专项监管账户的情况下，基础资产现金流回款如何独立国家于完整权益人（一般来说也是资产服务机构）的自有资金是最重要关注点，禁令资金相混与侵吞也是基本拒绝。然而，一方面，并未转入专项监管账户之前，基础资产现金流回款存放在完整权益人独立国家的一般收款账户且受外部主体掌控，因此与完整权益人自有资金混合的风险客观存在。

针对这种情况，延长基础资产现金流回款在完整权益人一般收款账户的停留时间，减少基础资产现金流回款的归集频率，这是目前较为通行亦可信的风触措施。另一方面，转入专项监管账户之后，由于该监管账户的开户主体也是完整权益人，所以基础资产现金流回款仍然存放在完整权益人名下。

不过，既然是专项监管账户，则可以通过缴纳指令、账户功能、资金流向等方式，有效地隔离开基础资产现金流回款与自有资金，以保证基础资产现金流回款安全性、独立国家。3）回款归集周期拒绝在房地产供应链ABS项目中，应以基础资产现金流每次归集至专项计划账户的周期不得多达一个月，自专项计划成立之日起算数。当然，管理人与资产服务机构或管理人登录机构可以誓约更加严苛的资金归集频率。

然而，从完整权益人的角度来看，为提升资金利用效率，大自然不不愿过早、高频率地划付基础资产现金流回款。所以，基础资产现金流的归集周期问题，最后必定是各方主体利益博弈论、让步的结果。不过，不管各方如何博弈论，基础资产现金流归集周期不得冲撞一条红线，即归集周期最久不得多达3个月，同时完整权益人还必需资信状况良好且专项计划设置借贷、差额缴纳等有效地增信措施。在房地产供应链ABS项目中，由于本质上完整权益人、核心债务人都是为供应商融资服务，所以专项计划一般并未设置借贷、差额缴纳增信措施，基础资产现金流的归集周期大自然都较为较短。

最后，基础资产现金流能否流畅回款，注定还得各不相同核心债务人的偿还能力。在房地产供应链ABS项目中，虽然核心债务人（即房地产总部公司）不会开具缴付澳门基本法，允诺作为联合债务人分担辖下公司的偿还义务；但是，核心债务人的债务能力、遵守允诺可靠性究竟如何？这才是交易场所审查人员最注目的问题。只不过，房地产供应链ABS项目交易架构的设计、交易主体资质的拒绝、基础资产现金流回款的决定等，最后都是因核心债务人名义上的或者隐性的资信情况而确认。

五、面对的挑战从资本市场的体现来看，房地产供应链ABS显然是实体企业融资的一种创新性、便利性渠道，也为监管部门所反对。然而，其本身也面对着一些客观存在的挑战。

比如，房地产供应链ABS项目的流畅运作几乎依赖债务人的缴付允诺，而完全不不存在借贷类增信措施，所以行业门槛较为低。明确到市场上，需要匹敌房地产供应链ABS项目的，还主要就是一些大型上市房地产公司，一般的地产商很难取得转入供应链ABS的信用门票。

因此，显信用运作模式的房地产供应链ABS项目，往往沦为了少数头部玩家地产商的盛宴，推展程度上面对瓶颈。再行比如，供应链类ABS项目的激励机制也较为缺乏。目前市场上，房地产供应链ABS项目呈现雷声大，雨点小的特点，不少储架发售的供应链ABS产品规模以致于几十亿元、上百亿元，但确实实施到顺利发售的情况却并不悲观。

也许，这与供应链ABS偏移融资的功能有关系。对债务人来说，参予供应链ABS项目，允诺严苛规范自己的偿还不道德，等于是做到好人好事。在银根放宽的背景下，做到这种事情的动力往往也受到限制。

所以，如何鼓舞债务人确实参予供应链ABS项目，亟需有关部门采行实质措施，这关系到供应链类ABS的未来发展。

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