解密旧改爆发年： 他们为何争当大湾区城市更新“头号玩家”？【博业app官网入口】

2019年7月9日，戴德梁行举行倍受业界注目的THINK-IN论坛，联手多位地产界重量级嘉宾、行业专家为在场的数百位资深地产人及权威媒体，带给一场思维撞击的年度盛宴。论坛同场公布了含金量极高的主题报告《粤港澳大湾区城市更新进化论》及《您否享有极致的用户体验？中国地产的体验式变革》，为地产圈输入了极具前瞻性及实践中价值的研究成果。

场所塑造成大势所趋一个顺利的房地产项目不不应只是砖瓦及其他建筑材料的六边形，还不应以人为本，侧重使用者的体验感觉，让人们更加不愿在这里工作、购物、旅游、生活。场所塑造成于是以沦为地产领域的大势所趋，如企业大力提高办公空间的设计、技术来强化项目竞争力；购物中心及零售店提高服务夹住客流及销售额；仓储物流设施提高员工工作环境来提升工作效率，及住宅项目通过居住于空间的品质提高来提升居民生活质量等。回应，戴德梁行高级董事、大中华区租户研究主管Shaun Brodie带给了《中国地产的体验式变革》主题报告公布及演说，通过对有所不同类型的场所塑造成方式及其在城市公共空间、办公、零售、工业物流、酒店住宅空间下充分发挥的起到，来演绎场所塑造成在地产板块中的发展趋势及其对打造出优质地产项目、驱动城市发展的重要性。戴德梁行高级董事、大中华区租户研究主管Shaun Brodie大湾区下势头强大的城市更新一线城市转入存量时代，城市更新沦为主战场。

由戴德梁行董事总经理、中国区产业地产部主管苏智渊领衔的大湾区城市更新进化论主题演说，融合生动案例了解理解了多个城市的改版机制与政策对比，投影未来粤港澳大湾区腾飞发展下的城市更新演化风向。戴德梁行董事总经理、中国区产业地产部主管苏智渊1、土地资源匮乏城市更新迫在眉睫10万亿级的经济总量让粤港澳大湾区沦为海内外投资者争相注目的热土。截至2018年底数据表明，粤港澳大湾区人均GDP高达15万元，仅有5.6万平方公里的土地面积，将近四年来更有了追加常住人口563万。

人均GDP居住于三大城市群之首，却具有最多追加常住人口及最匮乏土地资源的大湾区，随着经济新旧动能切换、产业结构升级转型与协同发展下，其物业载体的承载能力急需跟上脚步，城市更新毫无疑问是盘活存量资产、获释优质土地资源，增进经济可持续发展的最佳方案。中国三大城市群主要指标对比来源：《京津翼协同规划纲要》、《长江三角洲城市群发展规划》、各城市统计局、戴德梁行研究部数据 时间节点：2018年底（香港、澳门第三产业比重为2017年底数值）2、谁是湾区城市更新的扛把子？湾区各城因地制宜采行了相应措施，来前进城市更新的演化，还包括统合机构、优化流程、增大政府专责力度、助推工改工、增大旧村改建反对力度及成立解散机制等。戴德梁行收集整理了截至2019年5月底大湾区10个城市的近期城市更新政策（澳门的都市改版涉及法规仍未月实施，故不出分析范畴内），挑选涉及指标，对各地政策的完备、便捷及可持续性为标准展开评分，湾区核心城市深圳、香港、广州名列前茅。

粤港澳大湾区城市更新政策综合评分。截至2019年5月底，澳门并未月实施城市更新涉及政策；惠州、江门仅有针对部分城区实施城市更新政策。来源：戴德梁行研究部3、城市更新进程减缓同场公布的《粤港澳大湾区城市更新进化论》报告数据表明，2016-2018年，随着政策的完备，大湾区各城的城市更新进程显著减缓，2018年大湾区十大城市已完成改建的土地面积总计5.4万亩，同比下降32%。城市更新项目遍地开花，原有改为转入愈演愈烈年。

未来，城市更新将全面支撑大湾区的融合发展，随着政策体系的大大演化，市场热度将急剧下降。2016-2018年城市更新已完成改建的土地面积来源：各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区修复局、戴德梁行研究部。香港已完成改建土地面积仅有包括市区修复局主导的修复类项目。澳门仍未成立城市更新明确法规，暂不数据各城市政策对改建主体、模式及类型的侧重点有所不同，影响了各自城市更新的改建方向。

以大湾区核心城市为事例： 香港由政府主导与市场化运作分段。市区修复局是城市更新项目的法定机构，由它主导的项目政策优惠力度明显。累计2018年底香港共计已完成修复改建土地面积169.6亩，为市场释放出来73万平方米的住宅楼面面积和26万平方米的商业面积。

深圳主要由市场主导，存量市场沦为追加土地供应的主力军。自2012年起，深圳通过城市更新构建的土地供应量首次多达追加土地供应，而2016-2018年城市更新土地供应量约1.8万亩，为一级土地成交量的1.5倍。

广州以政府为主导，主要改建方向还包括微改建及旧村改建。广州城市更新以解决问题民生问题居多，还包括以老旧小区微改建来提高社会环境、解决问题城中村脏乱差问题的旧村改建。

2016-2018年公布的城市更新计划中，旧村改建占到全面改建土地面积的比重高达85.9%。4、旧厂改建成城市更新生力军在旧城、旧村及旧厂改建中，因较多的利益主体，使得原有厂房改建沦为城市更新三原有改建中最更容易实行的内容。加之工改M0政策相继登岸大湾区多个城市，具备引领产业升级、增进产城融合的大力起到，工业物业城市更新，于是以沦为原有改为领域的生力军。

有所不同类型的工业物业城市更新优势与劣势较为商业城市更新为建筑及街道流经活力Studio Shanghai在商业城市更新领域有很深的累积，顺利策画过上海新天地、佛山岭南天地及重庆天地等标杆性商业改版项目。Studio Shanghai设计总监王闻皓先生在论坛上巡礼了为题城市更新：建筑与街道的活力再行流经的主题演说。

通过对工业遗产、城市轴线及城市形态有序三个方向的海内外优质改建项目的剖析，还包括上海静安区杨家厂房改建、武汉中山大道、纽约时代广场、迈阿密Bal Harbour等案例，给人带给了耳目一新的感觉。这些极具创意及匠心的改建项目中，有对建筑空间的分配再行利用、街区人行动线的再行规划，如武汉中山大道的街道规划设计中，通过更改人行动线，将人与车合理分流，既为大量客流的引进获取了充足的空间承载力，也为区域内流畅的交通条件获取了确保。

王闻皓共享道，商业改建项目不仅不应注目商业业态的引进，也要侧重年轻人的参与度及项目的体验感觉。因此我们在改建原有建筑与原有街区时，也不会考虑到将城市的消极空间变成更加大力的空间，将原本废旧的空间舒适度化，获取给更好有所不同年龄层的人群用于与体验，为项目本身彰显新生。

Studio Shanghai设计总监王闻皓头号玩家看大湾区城市更新大湾区下的城市更新：变革与未来发展圆桌辩论环节中，来自学术界、投资方、开发商及产业运营方的代表，作为城市更新领域先行者，争相从有所不同角度对城市更新的变革及未来机遇公开发表了精辟的看法。华南理工大学建筑学院副院长、粤港澳大湾区规划创意研究中心主任王世福共享，原有改为从早期的市场拆掉修复到渐渐走向市场，一个好的城市更新应当与这里的居民、城市及未来的发展有关系，政府仍然在做到大力的引领，而在这种环境下，市场亦维持了非常的研发潜力，维持了城市更新市场的充份活力。

大湾区的一体化发展，有助避免城市间的边界壁垒，增进地产行业的跨界。佳兆业集团有限公司有限公司首席快速增长官、经济研究院院长刘策，在谈及佳兆业作为城市更新领域先行者的经验时，分析道，入局城市更新时机很最重要，特别是在是在存量市场下，做到机会才能不落人后，谋求到优质的土地资源。

实质上，城市更新并不是一个更容易利润的领域，甚至有些项目是亏损的，过去20年的房地产市场是慢周转模式在运营，而城市更新周期必须5-10多年平均，考验开发商的冷静。刘策指出在做旧改为时，均衡各方利益是关键，粤港澳大湾区的发展战略为开发商布局掘金多个城市的存量资产有相当大意义，能让市场更为辽阔。中信资本房地产投资继续执行董事张平回应，从地产投资的角度来看，价值电子货币是一个十分最重要的投资策略，因此大湾区中价值电子货币型项目是倍受注目的。从前期的挖出项目机会到已完成交易、新的定位，改建、运营管理、提高价值，最后解散。

基于这一套逻辑，大湾区中的城市更新机会，是较为合乎价值电子货币型投资策略的。同时，大湾区核心城市是投资的选用，闲置陈旧的物业有一点投资方多多注目。多丽产业园运营管理有限公司副总裁邓绍昌提及，城市更新更好的是产业的定位与植入的改版，这也是大湾区发展势头下的主旋律，产业可以造就城市功能布局的优化及竞争力的提高。

产业生态链的构筑及资源的接入，能顺利协助传统开发商更佳地作好改版项目的规划与运营。主持人戴德梁行华中区策略发展顾问部高级董事及主管邵丰总结，大湾区多城已转入存量时代，城市间壁垒的避免获释了城市更新领域的极大能量，在新政策、新的环境下，头号玩家们也因地制宜有了新的投资战略、运营思路和策画方法，恒定的是，这是一盘必须多方参予的棋局，必须专业的资源接入与服务来保驾护航。戴德梁行华中区董事总经理刘小华总结道，作为中国对外开放程度最低、经济活力最弱的区域之一，大湾区汇聚了包括金融、科创、产业、交通在内的多方优势，在政策红利下唤起了海量的商业机会与更好可能性。

城市更新就是戴德梁行现于是以大力深耕的一个领域，坚信在存量时代来临、土地资源短缺的背景下，将愈演愈烈出有更加多能量。戴德梁行在城市更新机制与政策的演化中，也在持续变革，未来期望能与合作伙伴联手共赢，为城市更新获取仅有周期的卓越服务。戴德梁行华中区董事总经理刘小华戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权THINK-IN平台是戴德梁行倾力打造出的科学知识共享平台，宗旨是参予共享。

每年，我们在有所不同城市, 通过主题大会、戴家客听得、专访、学术公布等形式，邀海内外著名学者和专家，联合探究商业、经济以及地产领域的热点话题。戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权共享，THINK-IN平台在大力增进政府、企业及金融投资机构的最重要对话与思想交流、探究行业的根本性变革上具有深远影响。

今年，戴德梁行打开THINK-IN商业挑战，以期在一年时间内，跨越全国26个城市，举行逾60场意见领袖主题共享活动，为中国商业地产变革建言献策。

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